아파트 하자보수 2년 지나면 못 고칩니다 공사별 기간과 청구 방법
공사 종류에 따라 다른 아파트 하자보수
하자보수 기간은 2년, 3년, 5년, 10년으로 기간이 다른데요. 도배와 타일은 왜 2년뿐인지, 시공사가 안 고쳐줄 때 어디에 신청하는지 알고 계신가요?
지난 8월 송도의 한 신축 아파트에서 2층 외벽 테라스 구조물이 지상으로 떨어졌습니다. 해당 세대가 공실이라 인명 피해는 없었지만 현재 국토교통부와 인천시가 시설물사고조사위원회를 구성해 11월 20일까지 원인을 조사하고 있습니다.
원인은 조사 결과를 기다려야 하지만 이 일을 계기로 아파트 하자를 어떻게 처리해야 하는지 모르는 분이 많다는 것이 드러났죠.
가장 놓치기 쉬운 것이 기간으로 아파트 하자보수에는 유효기간이 있고, 공사 종류마다 다르며 이 기간을 넘기면 같은 하자라도 청구할 수 없습니다. 따라서 오늘은 공사별 기간과 청구 방법에 대해 자세하게 알아보겠습니다.
아파트 하자보수 하자에도 유효기간이 있습니다
공동주택관리법에는 하자담보책임기간을 공사 종류별로 나눠 정해두고 있는데요. 아래 기간에 따른 해당 종류별 공사에 대해 알려드리겠습니다.
- 2년 – 마감공사(미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 건물 내부 석공사, 옥내가구, 주방기구, 가전제품)
- 3년 – 옥외급수·위생, 난방·냉방·환기, 급배수·위생설비, 가스설비, 목공사, 창호공사, 조경공사, 전기·전력설비, 신재생에너지, 정보통신, 홈네트워크, 소방시설, 단열공사, 잡공사
- 5년 – 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사
- 10년 – 내력구조부와 지반공사
출처: 공동주택관리법 시행령 별표 4, 같은 법 시행령 제36조
아파트 하자보수 기간 중 가장 짧은 것이 마감공사 2년입니다. 도배가 뜨고, 타일이 깨지고, 미장이 갈라지는 문제가 전부 2년인데요. 그런데 입주민이 실제로 가장 많이 겪는 것이 바로 이 마감 하자입니다.
실제로 앞서 말씀드린 단지의 경우, 국회 정일영 의원실 자료 기준으로 지금까지 접수된 하자가 5만 7,296건인데 이 중에서 도배 8,873건, 미장 6,364건, 타일 4,778건으로 상위 세 항목이 모두 2년 안에 처리해야 하는 마감공사였죠.
이 단지는 2025년 3월 입주라 2027년 3월이면 마감공사 기간이 끝나게 됩니다.
그렇다면 기간은 언제부터 카운트할까요? 시작점이 부분마다 다른데요. 먼저 집 안쪽(전유부)은 입주자에게 집을 넘겨준 날부터이며 복도, 외벽, 주차장 같은 공용부분은 사용검사일부터 입니다.
같은 아파트라도 입주 시기가 다르면 전유부분 기산일이 달라집니다. 중간에 매수해서 들어오신 분은 본인이 이사한 날이 아니라 최초 입주자가 인도받은 날이 기준입니다.
또한 내력구조부는 10년인데요. 내력구조부는 건물을 떠받치는 부분으로 주요구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단이 여기 들어갑니다.
구조체가 일부라도 무너졌거나, 구조 안전에 위험을 줄 만한 균열이나 침하가 생겼다면 내력구조부 하자로 봅니다. 이 경우 기간이 10년이고, 사업주체는 보수뿐 아니라 손해배상 책임까지 져야 합니다.
아파트 하자보수 청구는 누가 어떻게 하나요?
아파트 하자보수 청구는 부분에 따라 할 수 있는 사람이 다릅니다.
- 전유부분 (집 안쪽) – 입주자 또는 임차인
- 공용부분 – 입주자대표회의, 임차인대표회의, 관리주체, 관리단
우리 집 도배가 떴다면 내가 직접 청구를 하며 외벽이나 주차장 문제라면 개인이 아니라 입주자대표회의나 관리사무소를 통해야 합니다.
청구를 받은 사업주체는 하자를 보수하거나, 보수가 바로 어려우면 하자보수계획서를 내야 합니다. 계획서에는 하자 부위, 보수 방법, 걸리는 기간, 담당자 이름과 연락처가 들어가며 같은 하자가 여러 세대에서 생겼다면 세대별 보수 일정까지 적어야 하죠.
구두로 넘기는 게 아니라 문서로 남는 절차로 계획서를 안 주면 요구하시고, 받으면 보관하시기 바랍니다. 나중에 분쟁으로 갈 때 이것이 증거가 될 수 있죠.
하지만 시공사가 안 들어줄 때는 다음 세 가지 방법이 있습니다.
첫째, 구청에 시정명령을 요청할 수 있습니다. 하자보수를 청구했는데 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면, 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있으며 구조 안전에 중대한 하자가 있다고 판단되면 안전진단기관에 진단을 맡길 수도 있습니다.
둘째, 하자심사·분쟁조정위원회에 신청합니다. 국토교통부 산하 기구이고, 하자관리정보시스템에서 신청합니다. 처리 기한이 법으로 정해져 있습니다.
| 종류 | 처리 기한 |
|---|---|
| 하자심사 | 60일 (공용부분 90일) |
| 분쟁조정 | 60일 (공용부분 90일) |
| 분쟁재정 | 150일 (공용부분 180일) |
흠결보정기간과 하자감정기간은 이 기한에서 제외됩니다.
셋째, 분쟁재정 결과는 판결에 준하는 힘이 있습니다. 재정문서를 받은 날부터 60일 안에 어느 쪽도 소송을 걸지 않으면, 그 재정은 재판상 화해와 같은 효력을 갖습니다. 소송까지 안 가고 끝낼 수 있다는 뜻입니다.
그리고 하자보수보증금 제도도 있습니다. 사업주체는 담보책임기간 동안 하자보수를 보장하기 위해 보증금을 예치하거나 보증에 가입해야 합니다. 하자로 판정된 공사의 보수비용은 이 보증금에서 쓸 수 있습니다.
집을 팔거나 전세를 놓을 때
하자가 있는 집을 거래할 때가 실무에서 가장 많이 걸리는 대목인데요. 일반적인 기준만 말씀드립니다.
매도인은 알고 있는 하자를 숨기면 안 됩니다. 눈으로 봐서 알 수 있는 하자는 매수인이 확인할 책임이 있지만, 겉으로 안 보이는데 매도인은 아는 하자는 알려야 합니다. 누수 이력, 보수 이력, 진행 중인 하자 분쟁 같은 것들입니다.
숨기고 팔았다가 나중에 드러나면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 계약서 특약에 하자 상태를 적어두면 그만큼 분쟁 소지가 줄어듭니다.
전세도 마찬가지입니다. 임대인은 세입자가 살 수 있는 상태로 집을 유지할 의무가 있습니다. 입주 후 발견된 하자를 두고 임대인과 세입자가 다투는 경우가 많은데, 계약 전에 하자 상태를 함께 확인하고 기록해두는 게 가장 확실합니다. 사진을 찍어 양쪽이 나눠 갖는 정도로 충분합니다.
한 가지 더. 아파트 하자보수 하자담보책임기간은 집주인이 바뀌어도 이어집니다. 기산일이 최초 인도일이기 때문에, 중간에 산 사람도 남은 기간만큼은 청구할 수 있습니다. 매수하실 때 그 집이 몇 년차인지 확인해두시면 좋습니다.