송도 아파트 전세가율 같은 국평이지만 38%와 65%
송도 아파트 전세가율 국토부 실거래 1만 1천건 분석
전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율로 세입자는 보증금이 얼마나 안전한지 매수자는 전세를 끼고 살 때 돈이 얼마나 드는지 가늠해왔습니다. 오늘은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 송도동 아파트의 2025년 10월부터 2026년 10월까지 1년치, 매매 3,582건과 전월세 7,651건을 분석했습니다.
매매와 전세가 각각 5건 이상 단지, 면적 조합 145건을 계산했더니 전세가율은 38.2%에서 74.5%까지 벌어졌는데요. 오늘은 45개 단지 84㎡ 비교표, 신축일수록 갭이 1억 커지는 이유, 전세가율을 어떻게 읽어야 하는지 자세하게 정리했습니다.
송도 아파트 전세가율 84㎡ 45개 단지 비교
송도 아파트 전세가율 비교가 공정하도록 거래가 가장 많은 전용 84~85㎡만을 먼저 추렸습니다. 또한 매매와 전세가 각각 열 건 이상인 단지만 넣었습니다.
| 단지 | 준공 | 매매 중앙값 | 전세 중앙값 | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 송도금호어울림 | 2005 | 5억 7,300 | 3억 7,000 | 64.6% |
| 송도아메리칸타운더샵 | 2025 | 7억 8,450 | 5억 | 63.7% |
| 송도풍림아이원3단지 | 2005 | 5억 6,000 | 3억 5,000 | 62.5% |
| 송도풍림아이원1단지 | 2005 | 5억 7,800 | 3억 6,000 | 62.3% |
| 송도풍림아이원2단지 | 2005 | 5억 8,000 | 3억 6,000 | 62.1% |
| 더샵그린워크1차 (84㎡) | 2014 | 7억 9,200 | 4억 9,000 | 61.9% |
| 송도풍림아이원4단지 | 2005 | 5억 8,000 | 3억 5,700 | 61.6% |
| 베르디움더퍼스트 | 2017 | 7억 2,000 | 4억 4,100 | 61.3% |
| 더샵그린워크1차 (85㎡) | 2014 | 8억 2,000 | 5억 | 61.0% |
| 호반써밋송도 | 2023 | 6억 4,000 | 3억 9,000 | 60.9% |
| 롯데캐슬캠퍼스타운 | 2016 | 7억 8,500 | 4억 7,000 | 59.9% |
| 성지리벨루스 | 2006 | 5억 8,500 | 3억 5,000 | 59.8% |
| 송도더샵하버뷰(D15) | 2012 | 8억 5,000 | 5억 400 | 59.3% |
| 송도에듀포레푸르지오 | 2016 | 7억 8,650 | 4억 6,500 | 59.1% |
| 글로벌캠퍼스푸르지오 | 2013 | 7억 5,250 | 4억 4,000 | 58.5% |
| 더샵송도마리나베이 (85㎡) | 2020 | 6억 8,500 | 4억 | 58.4% |
| 송도더샵센트럴시티 | 2018 | 8억 6,000 | 5억 | 58.1% |
| 송도아메리칸타운아이파크 | 2018 | 8억 2,050 | 4억 7,625 | 58.0% |
| 더샵송도마리나베이 (84㎡) | 2020 | 6억 3,000 | 3억 6,000 | 57.1% |
| 송도캐슬&해모로 | 2013 | 6억 | 3억 4,000 | 56.7% |
| 해모로월드뷰 | 2012 | 7억 1,500 | 4억 | 55.9% |
| e편한세상송도 | 2018 | 6억 4,400 | 3억 6,000 | 55.9% |
| 송도오션파크베르디움 | 2020 | 6억 2,000 | 3억 4,650 | 55.9% |
| 랜드마크시티센트럴더샵 | 2020 | 6억 3,250 | 3억 5,000 | 55.3% |
| 더샵그린스퀘어 | 2014 | 7억 8,000 | 4억 3,000 | 55.1% |
| 송도 SK뷰 센트럴 | 2020 | 8억 1,000 | 4억 4,100 | 54.4% |
| 송도더샵그린워크3차(18-1) | 2015 | 8억 3,000 | 4억 5,075 | 54.3% |
| 송도글로벌파크베르디움 | 2017 | 9억 3,700 | 5억 | 53.4% |
| 송도웰카운티3단지 | 2010 | 7억 7,850 | 4억 1,000 | 52.7% |
| 송도 SK VIEW | 2019 | 7억 1,800 | 3억 7,000 | 51.5% |
| 송도아트윈푸르지오 | 2015 | 7억 9,000 | 4억 | 50.6% |
| 힐스테이트레이크송도1차 | 2019 | 7억 | 3억 5,000 | 50.0% |
| 송도자이더스타 | 2024 | 9억 8,500 | 4억 9,000 | 49.7% |
| 더샵송도프라임뷰20BL | 2022 | 9억 8,000 | 4억 8,000 | 49.0% |
| 송도센트럴파크푸르지오 | 2015 | 10억 3,000 | 5억 400 | 48.9% |
| 송도더샵마스터뷰21BL | 2015 | 8억 1,500 | 3억 9,060 | 47.9% |
| 힐스테이트레이크송도2차 | 2020 | 6억 9,000 | 3억 2,000 | 46.4% |
| 송도더샵마스터뷰23-1BL | 2015 | 8억 8,500 | 4억 | 45.2% |
| 힐스테이트레이크송도3차 | 2023 | 8억 5,250 | 3억 8,500 | 45.2% |
| 송도더샵마스터뷰22BL | 2015 | 8억 6,800 | 3억 8,850 | 44.8% |
| 송도더샵퍼스트파크F14BL | 2017 | 10억 7,000 | 4억 7,000 | 43.9% |
| 송도더샵퍼스트파크F13-1BL | 2017 | 10억 2,950 | 4억 4,334 | 43.1% |
| 송도더샵퍼스트파크F15BL | 2017 | 11억 6,000 | 4억 8,000 | 41.4% |
| 힐스테이트송도더스카이 | 2024 | 11억 6,000 | 4억 7,250 | 40.7% |
| 송도더샵파크애비뉴 | 2018 | 13억 1,000 | 5억 | 38.2% |
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 2025년 10월 12일~2026년 10월 11일 계약 기준. 2026년 10월 11일 확인. 해제 신고 건은 제외했습니다. 금액 단위는 만원입니다.
맨 위 송도금호어울림과 맨 아래 송도더샵파크애비뉴의 전세가율 차이는 26.4%p입니다.
송도 아파트 전세가율 신축일수록 갭이 1억 더
매매가에서 전세보증금을 뺀 금액을 갭이라고 부릅니다. 세를 놓고 있는 집이라면 이 금액만큼 집주인 돈이 들어가 있고, 세입자 입장에서는 보증금 위에 집값이 이만큼 더 받쳐주고 있는 것인데요.
준공 시기별로 나눠 매매가와 전세보증금 간의 갭이 얼마인지 나눠봤습니다.
| 준공 시기 | 단지·면적 조합 | 갭 (매매 − 전세) |
|---|---|---|
| 2009년 이전 | 26 | 3억 1,250만원 |
| 2010~2014년 | 38 | 3억 4,800만원 |
| 2015~2019년 | 54 | 3억 8,463만원 |
| 2020년 이후 | 27 | 4억 1,000만원 |
오래된 단지는 3억 1,250만원, 2020년 이후 단지는 4억 1,000만원입니다. 대략 1억 정도 차이입니다.
하지만 매매가 자체는 그만큼 벌어지지 않습니다. 중앙값으로 7억 2,900만원과 8억 5,250만원, 1억 2,350만원 차이입니다. 집값은 1억 2천 비싼데 전세 시세는 그렇지 않았죠.
이 데이터가 보여주는 것은 전세보증금이 집값만큼 따라 오르지 않은 것으로 신축은 매매가가 먼저 뛰고 전세는 뒤에 따라 붙습니다.
또한 준공 시기가 아니라 가격대로 묶어봐도 같은 모습을 볼 수 있었습니다. 7억 미만 단지의 전세가율이 58.6%인데 11억 이상은 45.5%였습니다. 비싼 집이지만 전세가는 따라 붙지 못한 것이죠.
| 매매가 | 단지·면적 조합 | 전세가율 |
|---|---|---|
| 7억 미만 | 29 | 58.6% |
| 7~9억 | 69 | 56.7% |
| 9~11억 | 29 | 52.7% |
| 11억 이상 | 18 | 45.5% |
송도 아파트 전세가율 데이터는 보는 사람에 따라 뜻을 반대로 볼 수도 있는데요.
전세 세입자로 들어가신다면 당연히 가격 낮은 쪽이 안전합니다. 전세가율 65%는 매매가가 35% 떨어지면 보증금이 집값을 넘어설 수 있는 것인데요.
다만 송도에서 가장 높은 조합이 74.5%이고 84㎡ 기준으로는 64.6%라, 흔히 위험선으로 보는 80%를 넘는 곳은 이 자료에 없었습니다.
또한 집을 사서 세를 놓으실 생각이라면 들어가는 자기 자금이 달라집니다. 전세가율 60%인 8억짜리는 3억 2천이 묶이고, 45%인 8억짜리는 4억 4천이 묶입니다. 같은 가격대에서 1억 넘게 차이가 납니다.
다만 전세를 끼고 사는 방식은 최근 몇 년 사이 제약이 커졌습니다. 아래에서 따로 정리했습니다.
집을 전세로 놓고 계신다면 높은 송도 아파트 전세가율 상승은 부담입니다. 전세 시세가 조금만 내려도 재계약 때 차액을 돌려줘야 합니다. 전세가율이 낮은 단지는 그 압박이 작습니다.
전세를 끼고 사는 방식은 예전 같지 않습니다
갭이 작다고 해서 그 돈만 들고 집을 살 수 있는 것은 아닙니다. 전세대출 쪽에 제약이 생긴 것인데요. 2025년 6월부터 소유권 이전을 조건으로 하는 전세자금대출이 막혔습니다.
집을 사면서 그 집에 새 세입자를 들이는 방식이 직접 제약을 받습니다. 2027년 1월부터는 수도권 아파트를 가진 1주택자가 그 집에 한 번도 살지 않고 세를 줬다면, 본인이 다른 집에 전세로 들어갈 때 전세대출을 새로 받거나 연장하기 어려워졌습니다.
인천은 비규제지역이고 2025년 10·15 대책에서도 제외됐습니다. 다만 인천경제자유구역에는 토지거래허가구역이 남아 있어, 개별 물건이 허가 대상인지는 연수구청이나 인천경제자유구역청에 확인하셔야 합니다. 외국인은 2025년 8월 26일부터 연수구에서 토지거래허가를 받아야 합니다.
송도 아파트 전세가율 데이터에서 전세가율이 낮다는 것은 매매가가 전세가에 비해 높다는 뜻일 뿐, 좋다 나쁘다를 가르지 않습니다. 기대가 먼저 반영된 가격일 수도 있고, 그 단지가 실제로 그만큼 나은 것일 수도 있습니다.
표에서 송도아메리칸타운더샵은 2025년 준공인데 전세가율이 63.7%로 구축들 사이에 섞여 있습니다. 연식만으로 설명되지 않는 사례이고, 이유는 이 자료로 알 수 없습니다.
계산 방식에도 한계가 있습니다. 1년치 거래를 중앙값으로 묶었기 때문에 매매와 전세의 계약 시점이 서로 다르고, 층과 향은 구분하지 않았습니다. 위 표는 매매와 전세가 각각 열 건 이상인 조합만 넣었지만, 전체 145개에는 다섯 건짜리도 있어 중앙값이 흔들립니다.
참고 자료
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026년 10월 11일 확인) — 송도동 아파트 매매 3,582건, 전월세 7,651건
- 금융위원회 가계부채 관리방안 (2025년 6월 27일), 주택시장 안정화 대책 (2025년 10월 15일), 전세대출 관리방안 (2026년 8월 13일)
- 외국인 토지거래허가구역 지정 (2025년 8월 26일, 인천 7개 구)
이 글의 금액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라온 자료를 집계한 것이고, 확인한 날짜는 2026년 10월 11일입니다. 이후 신고가 추가되거나 고쳐지거나 취소되면 내용이 달라질 수 있습니다. 전세가율은 참고 지표이며 개별 계약의 안전성은 등기부, 선순위 채권, 보증보험 가입 여부를 함께 확인하셔야 합니다.